Extrasul de carte funciară este documentul care arată, la o anumită dată, cum este descris un imobil, cine îl deține și ce sarcini apasă asupra lui. Este primul act care se cere înaintea oricărei tranzacții, pentru că un anunț sau o discuție cu vânzătorul nu pot înlocui ce figurează în registru. Documentul are trei părți distincte, iar fiecare răspunde la altă întrebare.
Ce este un extras de carte funciară?
Extrasul de carte funciară este o copie de informare a registrului public în care sunt înscrise imobilele și drepturile asupra lor. Cartea funciară este ținută de oficiile de cadastru și publicitate imobiliară din fiecare județ, iar extrasul reproduce situația de la momentul emiterii. Orice persoană interesată poate solicita un extras pentru informare, fie online, fie la ghișeu, pe baza numărului de carte funciară sau a numărului cadastral.
Există și extrasul pentru autentificare, cerut de notar chiar înainte de semnarea contractului. Acesta are o valabilitate scurtă și asigură că între verificare și semnare nu se strecoară o altă înscriere fără ca părțile să afle.
Ce conține fiecare parte a extrasului de carte funciară?
Extrasul de carte funciară are trei părți: descrierea imobilului, proprietarii și sarcinile.
| Parte | Ce cuprinde | Ce verifică cumpărătorul |
|---|---|---|
| Partea I – descrierea imobilului | Numărul cadastral, adresa, suprafața, construcțiile, la apartamente cota din părțile comune | Dacă suprafața și compartimentarea corespund cu realitatea |
| Partea a II-a – proprietarii | Numele titularilor, cota fiecăruia, actul prin care au dobândit dreptul | Dacă vânzătorul este proprietarul și dacă mai există coproprietari |
| Partea a III-a – sarcinile | Ipoteci, servituți, uzufruct, interdicții, sechestre, litigii notate | Dacă imobilul este liber de sarcini sau ce trebuie radiat |
Ce trebuie verificat în partea I, la descrierea imobilului?
În partea I se verifică faptul că imobilul din extras este exact cel vizitat. La un apartament, numărul cadastral, etajul, numărul de camere și suprafața utilă trebuie să corespundă cu releveul și cu situația de pe teren. O diferență de compartimentare poate indica lucrări făcute fără autorizație, iar la o casă, o construcție care lipsește din extras poate semnala o extindere neînscrisă. Lista completă a verificărilor fizice este detaliată în articolul despre ce se verifică la un apartament înainte de semnarea actelor.
Cum se citește partea a II-a, cea a proprietarilor?
Partea a II-a arată cine este titularul dreptului de proprietate și în ce cotă. Numele de acolo trebuie să coincidă cu cel din actul de identitate al vânzătorului. Câteva situații cer atenție:
- Mai mulți proprietari: fiecare trebuie să semneze sau să fie reprezentat prin procură.
- Bun dobândit în timpul căsătoriei: de regulă este nevoie și de acordul soțului, chiar dacă în registru apare un singur nume.
- Moștenire nedezbătută: dacă titularul înscris a decedat, vânzarea nu se poate face înaintea dezbaterii succesiunii.
- Notări în dreptul proprietarului, cum ar fi o interdicție sau o măsură de executare, care blochează vânzarea.
Ce sarcini pot apărea în partea a III-a?
Partea a III-a cuprinde drepturile altor persoane asupra imobilului și restricțiile care îl afectează. Cea mai frecventă este ipoteca în favoarea unei bănci, care nu împiedică vânzarea, dar trebuie stinsă și radiată, de obicei din prețul plătit de cumpărător. Servitutea de trecere sau uzufructul viager rămân valabile și după vânzare, astfel că noul proprietar le preia odată cu imobilul. Un sechestru sau un litigiu notat sunt semnale serioase, care justifică amânarea tranzacției până la lămurire.
Mențiunea „nu sunt” sau rubrica goală la partea a III-a înseamnă că, la data extrasului, nu exista nicio sarcină înscrisă.
Ce înseamnă când un imobil nu are carte funciară?
Un imobil fără carte funciară nu are drepturile înscrise în registrul public, așa că proprietatea se dovedește doar prin acte mai vechi. Situația apare mai ales la case și terenuri dobândite demult. Înainte de vânzare este necesară, de regulă, întocmirea documentației cadastrale și înscrierea în cartea funciară, operațiuni care durează și implică un specialist autorizat în cadastru.
Cum se folosește extrasul înainte de semnare?
Extrasul pentru informare se cere la începutul negocierilor, iar notarul solicită ulterior propriul extras pentru autentificare.
- Se obține extrasul pentru informare imediat după ce imobilul intră pe lista scurtă.
- Se compară cele trei părți cu actele de proprietate și cu situația din teren.
- Orice nepotrivire sau sarcină se discută cu vânzătorul și cu notarul înainte de plata unui avans.
- După semnare, extrasul și contractul se păstrează împreună, alături de celelalte acte ale locuinței descrise în ghidul despre documentele care se păstrează acasă și cât timp.
O copie scanată a extrasului își are locul în arhiva digitală a familiei, organizată după modelul din articolul despre documentele personale păstrate în format digital. Pentru situații complicate, cum ar fi succesiunile sau litigiile notate, consultarea unui notar sau a unui avocat înainte de orice angajament rămâne pasul sigur.
